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エージェント求人

【開発営業(未経験)】PRM上場!3年定着率94.1%☆年間休日123日以上!年収509万~◆東京

509~811

株式会社 レオパレス21

東京都中野区

職務内容

職種

  • 不動産事業開発

  • 不動産用地仕入

  • その他不動産企画/開発

仕事内容

  • 不動産契約書作成
  • 土地活用支援
  • 不動産資産運用
  • ヒアリング
  • 不動産投資
  • アパート
  • 不動産売買
  • 提案

<年間休日123日・残業約20h/研修・育成体制・資格支援制度充実◎> < 業務詳細 > ・土地を所有されているお客様への改題解決のために、賃貸アパートを主とした土地有効活用のご提案。 < 具体的には > ・土地所有者様への最適な活用方法のご提案 ・不動産や相続等に関する課題のヒアリング及び解決方法のご提案 ・不動産会社や税理士事務所/金融機関などへの情報収集を含めた関係構築 -地元の不動産会社や税理士事務所・金融機関等からのご紹介などで、土地所有者様と接点を持ち、相続等の課題解決として自社アパート建築などの課題解決につながるご提案をお任せします。 < 特色/やりがい > ・全国で社員数約4,000名の東証プライム上場の企業です。 ・研修・育成体制が整っており、資格取得支援制度もあります。 ・入社後ギャップ等の悩みを感じたらすぐに相談ができる定着支援ツールを導入し、中途入社者の3年間の定着率は業界トップの94.1%! < 求人をオススメする理由 > 企業理念である「新しい価値の創造と、笑顔あふれる暮らしの想造」のもと、当社では斬新な発想から次々と新たな事業を生み出す企業風土が根付いています。 「想造」とは、「想像」と「創造」を掛け合わせた当社独自の造語です。この言葉には、入居者・オーナー・法人顧客など、さまざまなステークホルダー一人ひとりに寄り添い、その方々にとっての“笑顔あふれる暮らし”を、一つひとつ丁寧に創り出していくという、私たちの使命が込められています。 そのため当社では、飽きることなく次々と新しい知識やスキルを習得できる、エキサイティングな環境が整っています。常に挑戦心にあふれた若手社員が多く活躍しており、ワークライフバランスを大切にしながら、腰を据えてスキルアップを目指せる職場です。

求める能力・経験

  • 不動産資産運用
  • 営業
  • 不動産開発
  • 接客
  • 不動産売買
  • 不動産営業

< 必須資格・経験 > ・営業経験もしくは接客経験をお持ちの方 ・第一種運転免許(AT限定可)必須 ※業務中の運転業務が含まれます。 < 歓迎資格・経験 > ・宅地建物取引士資格者 歓迎 ※宅地建物取引士やFPなどの資格に関しては、入社後に資格取得支援制度を活用し、取得することが可能です。

資格

宅地建物取引士

勤務条件

雇用形態

正社員

試用期間

有 試用期間月数: 4ヶ月

給与

509万円〜811万円

通勤手当

一定額まで支給

勤務時間

08時間00分 休憩60分

09:00〜18:00 < 実働時間 8 時間/休憩 1 時間 >

残業

有 平均残業時間: 20時間

残業手当

休日・休暇

123日 内訳:完全週休2日制、夏季9日、年末年始6日

有給休暇

入社半年経過: 10日 最高: 20日

その他

GW・慶弔休暇・有給休暇・産前産後休暇・育児・介護休暇・裁判員特別給・公傷病休暇

社会保険

健康保険 厚生年金 雇用保険 労災保険

備考

< 年収例 >5,090,000円~8,110,000円(年収上限額に想定インセンティブ:平均147万円/棟※2025年Q1実績含む) < 月給例 >282,000円~375,000円 ◆モデル給◆ <入社1年目>6,560,000円(月給280,000円+賞与+インセンティブ) <入社2年目>8,240,000円(月給300,000円+賞与+インセンティブ) ※時間外手当は別途支給 ※上記記載金額は目安のため、面談の結果ご提示金額が前後する場合があります。 ※委細面談の上、経験・資格等考慮し決定いたします。

勤務地

配属先

転勤

東京本社

住所

東京都中野区

喫煙環境

屋内全面禁煙

備考

本町2丁目54番11号 [丸の内線/都営大江戸線 中野坂上駅 徒歩5分] ■車通勤:可 ※私有車通勤可(条件を満たせばガソリン代一部支給※駐車場はご自身で確保が必要です。会社負担なし) ■転勤:あり(全国)

制度・福利厚生

制度

時短制度 出産・育児支援制度 資格取得支援制度 研修支援制度

その他

寮・社宅

有 単身者対象/自己負担3万円~

退職金

その他制度

寮社宅制度(単身者対象/自己負担3万円~)/時短制度/教育制度/施設利用割引制度/社員持株会/財形貯蓄制度/確定拠出年金/厚生年金基金/出産・育児支援制度/慶弔見舞金/継続雇用制度(再雇用・勤務延長)/リモートワーク可(一部従業員利用可)/リターン雇用制度(退職後に時間を調整しながら働ける制度)

制度備考

最終更新日: 

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  • 企業ダイレクト

    ■東京【企画開発】用地仕入れ~販売まで一貫してプロジェクトを牽引

    700~1000

    株式会社ラ・アトレ東京都港区
    もっと見る

    仕事内容

    【収益不動産デベロッパー/企画開発】ダイナミックな不動産開発に挑戦し、企画開発担当者として成長できる環境です。用地仕入れ~販売まで一貫してプロジェクトを牽引します 【具体的な業務内容】 ■用地仕入れ、企画 ■商品企画 ■開発推進業務(コスト、スケジュールマネジメント)■リーシング ■販売 部分的な業務ではなく、仕入・企画からリーシング、販売まで、一気通貫の業務体験を通して、全体を見渡しながらプロジェクトを推進できる魅力があります。

    求める能力・経験

    【必須】■用地仕入れや収益不動産開発のご経験をお持ちの方 【求める人物像】■街や人/建築に興味があり、ユニークで新しい企画を生み出したい方 ■積極的に学び、収益不動産開発経験を通じて自身のスキルや経験を向上させたい方 ■幅広いアセットタイプ、特に店舗商業ビル開発に興味のある方

    事業内容

    ■DX新築不動産事業 ■DX再生不動産事業 ■DX不動産価値向上事業 ■不動産賃貸事業

  • 企業ダイレクト

    ■東京【プロジェクトマネジメント】収益不動産開発を”一気通貫“て携わる

    700~1000

    株式会社ラ・アトレ東京都港区
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    仕事内容

    ■収益不動産開発プロジェクト推進業務(商品企画、スケジュール・コスト管理等)をご担当いただきます。 【具体的な業務内容】自社で取得した用地に対し、設計事務所・ゼネコンなどの社外関係者や社内各部門と協力しながら、主担当として”一貫”して、企画・設計・現場監理・プロモーションなどのプロジェクト・マネジメントを行っていただきます。 【携わる建物種別】■集合住宅、都市型商業施設、事務所、宿泊施設など

    求める能力・経験

    【必須】■デベロッパーやゼネコン、設計事務所などでの勤務経験をお持ちの方 【求める人物像】■建物や街に興味があり、商品づくりに興味のある方 ■役割に捉われず、主体的にプロジェクト・マネジメントができる方 【魅力】組織的な特徴として、土地探索、企画・設計・施工、リーシング・売却などのすべてのフェーズを”一気通貫”で携わることにより、収益不動産の最適解を探求できることがあります。土地探索・商品企画や建物完成後の行方も含めてひとつのプロジェクトとして関わることで、より多角的な視点が身につくことが仕事の魅力のひとつです。

    事業内容

    ■DX新築不動産事業 ■DX再生不動産事業 ■DX不動産価値向上事業 ■不動産賃貸事業

  • 企業ダイレクト

    東京/企画開発(ポテンシャル)┃用地仕入れ~販売まで一貫しプロジェクトを牽引

    500~700

    株式会社ラ・アトレ東京都港区
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    仕事内容

    【収益不動産デベロッパー/企画開発】ダイナミックな不動産開発に挑戦し、企画開発担当者として成長できる環境です。仕入~販売まで一貫してプロジェクトを牽引します。 【具体的な業務内容】 ■用地仕入れ、企画 ■商品企画 ■開発推進業務(コスト、スケジュールマネジメント)■リーシング ■販売 部分的な業務ではなく、仕入・企画からリーシング、販売まで、一気通貫の業務体験を通して、全体を見渡しながらプロジェクトを推進できる魅力があります。

    求める能力・経験

    ■不動産業界経験者で、街や人/建築に興味があり、ユニークで新しい企画を生み出したい方 ■積極的に学び、収益不動産開発経験を通じて自身のスキルや経験を向上させたい方 ■幅広いアセットタイプ、特に店舗商業ビル開発に興味のある方 ※入社後、2~3年をかけて、不動産開発の一連の業務を習得できます。 【歓迎】■用地仕入れや商品企画不動産業界でのご経験をお持ちの方 ■設計/建築/施工業務のご経験をお持ちの方 ■未経験でも2~3年かけて不動産開発業務を習得する意欲のある方

    事業内容

    ■DX新築不動産事業 ■DX再生不動産事業 ■DX不動産価値向上事業 ■不動産賃貸事業

  • エージェント求人

    【営業統括部長】首都圏を中心とした木造戸建住宅関連事業/高松コンストラクショングループ

    1000~1500

    • マネジメント
    • 営業
    • 部長
    • 分譲戸建
    • 用地仕入れ
    タカマツハウス株式会社東京都渋谷区, 東京都武蔵野市, 神奈川県横浜市
    もっと見る

    仕事内容

    東証一部上場「髙松コンストラクショングループ」の新規事業として2019年に設立。 グループの新たな柱となるべく「首都圏を中心とした木造戸建住宅関連事業」をスタートしました。 次の100年につながる住宅づくりを追求するため、「全ての人たちが自分の望む家に当たり前のように住める社会」を目指しています。 (1)土地情報の収集からスタートし、土地の仕入れ、住宅の企画・価格設定を行い、設計・施工部門に引き継ぐまでをトータルプロデュースする仕事です。 (2)営業は城南・城北・城西など、エリアに分かれチームで活動しています。エリアに詳しい先輩がそばにいるため、仕入れの相場観などすぐに質問できる環境のうえ、マーケティングリサーチ・仕入れだけでなく、企画・販売までと幅広い業務を担うため、スキルアップも可能です。 (3)仕事の軸になるのは「次の100年を見据えた家づくり」という理念です。「この土地はこの先100年価値があるだろうか」。そんな風に想いを巡らせた土地を仕入れる。「この家は孫の代になるまで魅力的に感じてもらえるだろうか」。そんな風に何度も考え直して企画した家が建つ。ただあるものを売るだけでは得られない面白さと達成感があります。 (4)「Better Quality=ベタークオリティ」は当社が提唱する家づくりの考え方です。過剰品質・過剰サービスになりがちな「ベストクオリティ」に対し、お客様のニーズに「ちょうど良い」クオリティの品質とサービスをご提案する、お客様本位型の営業スタイルです。 ≪マネジメント範囲≫ 5名ほどのグループを複数まとめて頂く統括部長としてのポジションになります。部下は30名ほどを想定しています。

    求める能力・経験

    【必須条件】 □不動産・住宅業界にて用地仕入れの経験のある方 □30名程度のマネジメント経験 □業界経験10年以上

    事業内容

    首都圏を中心とした木造戸建住宅関連事業の営業・企画・販売業務

  • エージェント求人

    【トヨタ不動産/総合デベロッパー】築地再開発/次世代アリーナ/オフィス~リゾートまで幅広い案件②

    1000~1500

    • 維持管理
    • 店舗
    • テナント対応
    • シミュレーション
    • 開発
    • 商業施設
    • 運営管理
    • リーシング
    • プロジェクト
    • 提案
    • コンセプト立案
    • 事業推進
    • 法人営業
    • 教育
    • 営業
    • プロジェクト推進
    • 鉄道
    • マネジメント
    • プロジェクトマネジメント
    • コンサルティング業務
    • 戦略立案
    トヨタ不動産東京都千代田区
    もっと見る

    仕事内容

    【業務内容】 ・まちづくり・再開発事業の推進  -エリアの価値を高める都市開発/再生プロジェクトへの参画 ・オフィス・商業施設等の企画・開発 -物件のコンセプト立案、運営計画などを一貫して担当 ・リーシング  -新規開発物件や既存施設への入居企業・店舗の募集と契約対応 ・自社保有物件の運営・管理  -維持管理・リニューアル工事・テナント対応など ・事業用不動産の活用提案  -土地や建物の有効活用に向けた提案・収支シミュレーション等 【主な開発案件】 ・築地地区まちづくり事業  -総事業費(概算) 約9,000億円  -活用都有地面積 約19万㎡  -総延床面積 約126万㎡  -開業時期(予定) 2030年代前半以降 ・お台場アリーナ 開発  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 非公開  -総延床面積 非公開  -開業 稼働中 ・富士モータースポーツフォレスト開発  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 非公開  -総延床面積 非公開  -開業 稼働中 ・リゾート・ホスピタリティ事業の展開  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 約17,000㎡  -総延床面積 約8,000㎡  -開業 2026年春頃から順次オープン

    求める能力・経験

    【必須】 ・プロジェクトマネジメント経験 (部下や後輩の育成、教育経験でも可) 【歓迎】 ・不動産知識があり、大規模事業・プロジェクト推進の経験者。 ・ゼネコン、鉄道、金融、コンサルなどで不動産業務や事業推進、法人営業の経験 ・事業会社で、不動産取引(売買・賃貸)やCRE戦略の立案・実行の実務経験がある方

    事業内容

    【仕事内容】 開発企画部の配属となり、当社が手掛ける新規物件(オフィス・商業施設など)の企画、開発、プロジェクト推進を担っていただきます。デベロッパーの根幹を担う開発事業を東京で拡大しており、築地地区まちづくり事業をはじめ、大規模かつ希少な開発案件への挑戦が可能です。 ■業務詳細: ・新規不動産事業の企画、開発、推進業務 ・用地、オフィスビルを中心とした物件の取得の検討、協議、情報収集

  • エージェント求人

    【トヨタ不動産/総合デベロッパー】築地再開発/次世代アリーナ/オフィス~リゾートまで幅広い案件④

    1400~1500

    • 運営管理
    • プロジェクト
    • リーシング
    • 提案
    • コンセプト立案
    • 商業施設
    • 開発
    • シミュレーション
    • テナント対応
    • 店舗
    • 維持管理
    • コンサルティング業務
    • 戦略立案
    • マネジメント
    • 法人営業
    • プロジェクトマネジメント
    • プロジェクト推進
    • 鉄道
    • 教育
    • 営業
    • 事業推進
    トヨタ不動産東京都千代田区
    もっと見る

    仕事内容

    【業務内容】 ・まちづくり・再開発事業の推進  -エリアの価値を高める都市開発/再生プロジェクトへの参画 ・オフィス・商業施設等の企画・開発 -物件のコンセプト立案、運営計画などを一貫して担当 ・リーシング  -新規開発物件や既存施設への入居企業・店舗の募集と契約対応 ・自社保有物件の運営・管理  -維持管理・リニューアル工事・テナント対応など ・事業用不動産の活用提案  -土地や建物の有効活用に向けた提案・収支シミュレーション等 【主な開発案件】 ・築地地区まちづくり事業  -総事業費(概算) 約9,000億円  -活用都有地面積 約19万㎡  -総延床面積 約126万㎡  -開業時期(予定) 2030年代前半以降 ・お台場アリーナ 開発  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 非公開  -総延床面積 非公開  -開業 稼働中 ・富士モータースポーツフォレスト開発  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 非公開  -総延床面積 非公開  -開業 稼働中 ・リゾート・ホスピタリティ事業の展開  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 約17,000㎡  -総延床面積 約8,000㎡  -開業 2026年春頃から順次オープン

    求める能力・経験

    【必須】 ・プロジェクトマネジメント経験 (部下や後輩の育成、教育経験でも可) 【歓迎】 ・不動産知識があり、大規模事業・プロジェクト推進の経験者。 ・ゼネコン、鉄道、金融、コンサルなどで不動産業務や事業推進、法人営業の経験 ・事業会社で、不動産取引(売買・賃貸)やCRE戦略の立案・実行の実務経験がある方

    事業内容

    【仕事内容】 開発企画部の配属となり、当社が手掛ける新規物件(オフィス・商業施設など)の企画、開発、プロジェクト推進を担っていただきます。デベロッパーの根幹を担う開発事業を東京で拡大しており、築地地区まちづくり事業をはじめ、大規模かつ希少な開発案件への挑戦が可能です。 ■業務詳細: ・新規不動産事業の企画、開発、推進業務 ・用地、オフィスビルを中心とした物件の取得の検討、協議、情報収集

  • エージェント求人

    ◥◣マルチデべ|ホテル企画・開発◢◤リモート/Ex)開発⇒予備校や築古物件の再生⇒事業運営(MG)

    1000~1250

    • 分析
    • 開発
    • 事業計画
    • デザイン
    • GiNZA
    • プロジェクト
    • ホテル
    • マネジメント
    • プロジェクトマネジメント
    【大手デべ資本のマルチデベロッパー】東京都渋谷区
    もっと見る

    仕事内容

    📌 本求人の「選ばれる」理由 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅ 市場に一石を投じる開発 ➤ デザイン性・事業性・社会性を融合 ex)『HOTEL KANRA KYOTO』   予備校を高級デザインホテルに   コンバージョン ex)『キッザニア東京』   メキシコで生まれたコンセプトを   日本で実現 ✅ 裁量権の大きいフルフレックス制 ✅自社運営 ➤一般的なデべとは異なり、  オペレーションまで自社で運営 ✅社内FA制度 ➤半期に一度、部署移動の希望が可能 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▍プロジェクトのイメージ ・「MUJI HOTEL GINZA」や  「由縁別邸 代田」など  その土地の個性を活かしたホテルを開発 ・画一的なブランド展開ではなく  立地・建物特性に合わせたデザイン性の  高い空間をプロデュース ▍業務内容 ・国内ホテルマーケット情報の収集/分析 ・新規開発案件の事業計画立案、収支作成 ・デベロッパー、金融機関等との折衝 ・社内の設計/運営チームと連携し  開業までのプロジェクトマネジメン

    求める能力・経験

    ・不動産開発に関する業務経験

    事業内容

    -

  • エージェント求人

    【トヨタ不動産/総合デベロッパー】築地再開発/次世代アリーナ/オフィス~リゾートまで幅広い案件③

    1250~1500

    • 運営管理
    • プロジェクト
    • リーシング
    • 提案
    • コンセプト立案
    • 商業施設
    • 開発
    • シミュレーション
    • テナント対応
    • 店舗
    • 維持管理
    • コンサルティング業務
    • 戦略立案
    • プロジェクトマネジメント
    • プロジェクト推進
    • マネジメント
    • 法人営業
    • 鉄道
    • 営業
    • 教育
    • 事業推進
    トヨタ不動産東京都千代田区
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    仕事内容

    【業務内容】 ・まちづくり・再開発事業の推進  -エリアの価値を高める都市開発/再生プロジェクトへの参画 ・オフィス・商業施設等の企画・開発 -物件のコンセプト立案、運営計画などを一貫して担当 ・リーシング  -新規開発物件や既存施設への入居企業・店舗の募集と契約対応 ・自社保有物件の運営・管理  -維持管理・リニューアル工事・テナント対応など ・事業用不動産の活用提案  -土地や建物の有効活用に向けた提案・収支シミュレーション等 【主な開発案件】 ・築地地区まちづくり事業  -総事業費(概算) 約9,000億円  -活用都有地面積 約19万㎡  -総延床面積 約126万㎡  -開業時期(予定) 2030年代前半以降 ・お台場アリーナ 開発  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 非公開  -総延床面積 非公開  -開業 稼働中 ・富士モータースポーツフォレスト開発  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 非公開  -総延床面積 非公開  -開業 稼働中 ・リゾート・ホスピタリティ事業の展開  -総事業費(概算) 非公開  -活用都有地面積 約17,000㎡  -総延床面積 約8,000㎡  -開業 2026年春頃から順次オープン

    求める能力・経験

    【必須】 ・プロジェクトマネジメント経験 (部下や後輩の育成、教育経験でも可) 【歓迎】 ・不動産知識があり、大規模事業・プロジェクト推進の経験者。 ・ゼネコン、鉄道、金融、コンサルなどで不動産業務や事業推進、法人営業の経験 ・事業会社で、不動産取引(売買・賃貸)やCRE戦略の立案・実行の実務経験がある方

    事業内容

    【仕事内容】 開発企画部の配属となり、当社が手掛ける新規物件(オフィス・商業施設など)の企画、開発、プロジェクト推進を担っていただきます。デベロッパーの根幹を担う開発事業を東京で拡大しており、築地地区まちづくり事業をはじめ、大規模かつ希少な開発案件への挑戦が可能です。 ■業務詳細: ・新規不動産事業の企画、開発、推進業務 ・用地、オフィスビルを中心とした物件の取得の検討、協議、情報収集

  • エージェント求人

    【独立系AM|創業以来の増収増益】23区特化×Tech×自己資本投資/オフィス~ホテルまで(MG)

    800~1000

    • 開発
    • デザイン
    • プロジェクト
    • 予算計画
    • 予算策定
    • ホテル
    • 予算管理
    • 品質管理
    • リーシング
    • 戦略立案
    • 書類作成
    【自己投資も行う不動産×Tech企業】東京都中央区
    もっと見る

    仕事内容

    📌 本求人が「選ばれる」理由 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ✅ 圧倒的な成長性と安定した資本力 ➡ 創業以来、増収増益を継続中! ➡ 保有資産残高も順調に積み上がり  1500億を突破! ✅ 「購入から売却まで」一気通貫の裁量 ➡ 自社投資案件の運用 ⇒リーシング・改修・売却戦略までAM業務  全般を経験可能! &スピーディ×手触り感(大) ✅ 成果を還元する報酬体系 ➤ 想定年収1,000万円+α(変動賞与) ━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ▍案件のイメージ 📍銀座PREX East ➡2026年3月に取得完了したばかりの  築浅オフィス。住友商事が展開する  高品質オフィスシリーズの一つで、  デザイン性と機能性を兼ね備えた希少物件。 📍『THE HIRAMATSU 京都』を含む   全国6拠点のラグジュアリーホテル ➡2024年、高級レストラン・ホテルを展開する 「ひらまつ」とNTT都市開発から、  宿泊施設6軒をまとめて取得する  大型プロジェクトを断行。 ▍業務内容 ・投資不動産の運用管理計画の策定/実施 ・リーシング戦略および売却戦略の  立案/実行 ・PM/BM会社の選定 ・監督、改修計画の推進 ・予算作成、実績管理 ・売買関連の書類作成

    求める能力・経験

    ・不動産ファンドに関わるご経験 (PM/AMなど) ・宅地建物取引士(尚可) ・不動産証券化マスター(尚可)

    事業内容

    -

  • 企業ダイレクト

    経験者歓迎【用地仕入/開発】プライム上場/大型案件でキャリアアップ/年休127日

    500~1000

    株式会社グッドコムアセット東京都新宿区
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    仕事内容

    不動産デベロッパーとして、1都3県および関西エリアでマンション等の仕入れ開発業務を担当します。100世帯超の大型案件も扱える資金力があり、法人取引中心のため定時内で業務完結しやすい環境です。 【具体的には】不動産オーナーや法人との関係構築を通じて、マンション等の仕入れ案件を開拓・契約まで担当します。100世帯、200世帯規模の大型案件も扱える資金力を背景に、幅広いエリアで活動できます。物件選定から商談、契約締結まで一貫して担当し、成果は世帯数連動のインセンティブで還元されます。 【業務内容の変更範囲】当社の指定する業務

    求める能力・経験

    【必須】不動産(特にマンション)の用地仕入れ経験 【魅力】■大型案件を扱える環境:100世帯、200世帯規模の案件も仕入れ可能な資金力と融資力があり、予算制約で見送ることなく幅広い案件に挑戦できま■明確なインセンティブ制度:世帯数ベースの評価で頑張りが収入に直結。年間数百万円のインセンティブ実績もあり、成果を正当に評価します■働き方の実現:法人取引中心で定時退社が基本。土日祝休み、年間休日127日以上でプライベートとの両立が可能です

    事業内容

    -